В ЖК РФ внесен ряд изменений по вопросам управления многоквартирными домами
19 апреля 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 №38-ФЗ О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Данный закон изменяет порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации и вносит ряд поправок в порядок взаимоотношений собственников помещений многоквартирных домов с застройщиком.
1. Определен новый порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации
Согласно ч.13, ст.161 ЖК РФ органы местного самоуправления должны провести конкурс по отбору УК в течение 20 дней после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, предварительно разместив соответствующее уведомление в сети Интернет. Открытый конкурс по выбору УК проходит не позднее, чем через 40 дней с момента публикации. О результатах конкурса органы местного самоуправления извещают лиц, принявших помещение от застройщика (собственников помещений) в течение 10 дней. После чего собственники помещений должны заключить договора управления многоквартирным домом управляющей организацией, победившей в конкурсе. Договор может либо составляться с каждым по отдельности, либо с группой лиц, составляющей более половины от их общего числа, выступающей в качестве одной из сторон по договору.
До заключения договора управления многоквартирным домом управление таким домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Ранее было предусмотрено, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Уточнены срок заключения договора управления многоквартирным домом, а также условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
2. Установлены правовые основания внесения квартплаты застройщику до заключения договора управления многоквартирным домом
В настоящее время на основании п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ у лиц, принявших от застройщика жилое помещение, возникает обязанность вносить плату за помещение и за коммунальные услуги. По общему правилу эти средства должны поступать в управляющую организацию. Однако Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи, когда управление многоквартирным домом может осуществляться самим застройщиком. Таким образом, существует вероятность возникновения ситуации, когда застройщик обязан осуществлять управление многоквартирным домом, обеспечивать его содержание и текущий ремонт, но не имеет правовых оснований для взимания за это платы.
Законом N 38-ФЗ данная неопределенность устранена. Установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна будет поступать застройщику,осуществляющему управление многоквартирным домом, даже если с ним не заключен соответствующий договор.
Если лица, принявшие жилое помещение от застройщика, или сам застройщик, заключили договор с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, плату за жилое помещение и коммунальные услуги следует перечислять такой управляющей организации.
3. Внесены изменения в Закон О Фонде содействия реформированию ЖКХ».
В случае необходимости получения финансовой поддержки за счет средств Фонда, регионы должны обеспечить составление графиков работ по формированию и государственному кадастровому учету земельных участков под многоквартирными домами на период до 01.01.2016 . Работы не проводятся по участкам под аварийными или подлежащими сносу многоквартирными домами.